【510年度分析】2019年土拍變奏曲,171個億為2020年打下多少伏筆~

2020-01-10 17:15 瀏覽人數: 大字體小字體

小編個人感覺2020年江陰城區推地會控制一下節奏,以穩為主,而江陰的鄉鎮或許會適當提速。

510房產網  [本文出自:510編輯部]

    在去年12月底的時候,510小編寫過一篇《2019年江陰土拍171個億強勢收官,新房300萬方仍遜去年,樓市來到分水嶺》,當時文章里提到了2019年土拍的情況:

    “2019年江陰全市出讓經營性用地36宗,共計出讓面積3642.92畝,土地出讓金額總計171.44億元。”

    看到這組數據,最近不少地產圈朋友都陸續來問,2019年這個土拍成績好像有點“猛”啊!有沒有更詳細的數據,2018年賣了多少?

壹| 先來一波2019年土拍數據匯總提提神

    要做年終報告的朋友、要寫數據分析的朋友、各位領導朋友、策劃朋友、銷售朋友、中介朋友、想買房的朋友、想賣房的朋友、想投資的朋友、想買地的朋友、山上的朋友、樹上的朋友、水里的朋友......把你的手指舉起來,點擊關注并收藏,下面這張圖你用得上:


(點擊查看大圖)

    當然,光看圖,或許也看不出個所以然,那510小編順便就和大家嘮嘮嗑,細細品一品2019年的土拍數據。

    今年江陰一共拍出171個億,其中城區+敔山灣就有98個億,可以說占據了整體江陰土拍市場的半壁江山。要說這也很合理,畢竟主城區才是主戰場,地價的一線高地,關注度也是其他地區所不能比擬的。

    那2019年江陰主城區成交樓面價大概多少呢?

    510小編統計了一下,2019年江陰拍出的住宅用地當中,澄江街道平均樓面價8877元/㎡,敔山灣平均樓面價8111元/㎡,澄江街道+敔山灣平均樓面價8558元/㎡(以上數據均為算數平均價)。

    那很多朋友要問了,這個地價算貴還是便宜?

貳| 比較


(2019年澄江街道住宅用地同比數據)

    2018年江陰澄江街道共計拍出12宗住宅用地,平均樓面價7723元/㎡。也就是說,從去年的7723元/㎡到今年8877元/㎡,江陰樓面價上漲1154元/㎡,上漲了約15%,照這個速度,預計2020年江陰澄江街道平均樓面價可以過萬。

    看到這里,江陰人民是不是很激動~看到自己地價上漲這么多,就有人想知道,和周邊城區比比如何,蘇錫常洼地現在填了多少?剛好這兩天無錫和常州的土地市場年終報告也出爐了,我們不妨比較比較~

    無錫

    2019年無錫梁溪區住宅用地樓面均價13431元/㎡;錫山區住宅用地樓面均價8742元/㎡;惠山區住宅用地樓面均價9597元/㎡;濱湖區樓面均價9714元/㎡;經開區樓面均價14698元/㎡;新吳區樓面均價8721元/㎡。無錫市整體樓面均價為10461元/㎡。

    常州

    2019年常州武進區住宅用地樓面均價6864元/㎡;新北區住宅用地樓面均價7817元/㎡;天寧區住宅用地樓面均價7894元/㎡;鐘樓區住宅用地樓面均價8440元/㎡。常州市區(不含金壇、溧陽)住宅用地平均樓面均價7353元/㎡。

    我們簡單對比看下來會發現,江陰城區現在的樓面價和無錫錫山區、新吳區以及常州的鐘樓區價格比較接近,與無錫整體上比還是要落后一點,但與2019年的常州對比下來,反而超出不少,這一點還是超出了不少人的預料~

    要知道,常州的整體房價比江陰還是要高出不少的,2019年常州整體均價大概14200元/㎡左右,江陰大概在11400元/㎡左右,2800元/㎡的差距是實實在在的。但按2019年這個成交樓面價來看,未來1-2年,從理論上來講,江陰的房價很有可能追上并超過常州,當然樓市變化莫測,也不能簡單加減,但有這個趨勢在里面,大家要有這個心理準備~

叁|  2020年江陰拍地會再提速么?

    很多人要問了?今年江陰土拍明顯上了快車道,如果說2018年江陰的土拍是從1檔到3擋的飛躍,2019年是3擋掛4擋的提高,那2020年江陰土地市場會直接上5擋再提速么?

    關于這一點,小編不敢妄下定論,畢竟咱只是個樓市觀察者,不是決策者,但有一些數據還是可以給大家參考的~

    首先,判斷一個地區是否要推地,推地節奏快慢,首先要看兩個數據,分別是“可售住宅庫存”和“去化周期”。可售住宅庫存決定你有多少房子可以賣;去化周期決定你這些房子還可以賣多久。這兩個數據它其實是一直是動態變化的,你需要適時觀察和把控它,量少要補貨,積壓了需要收一收這是亙古不變的道理,讓他保持一個動態平衡,這就是一個健康的房地產市場。

    目前江陰可售住宅12341套,可售住宅面積207.31萬㎡,怎么說呢,按目前去化來看,城區去化周期大概在7個月左右,全市大概在10個月左右。總體上來說,處于一個相對健康的狀態。

    但前一段時間,江陰可售住宅庫存一直在1萬套左右徘徊,城區去化周期一度縮得非常短,后來碰上年末一波新盤上市,又將住宅庫存量提了上來,維持在現在的一個情況。當然,度過看了那段時間,接下來后續的貨量已經跟上,之前拍出的地也陸陸續續開始上市,新開和加推會是2020年上半年的樓市主旋律,到時江陰市面上的房子應該會陸續多起來。

    你說2020年江陰是否還會提速,這個小編不好說,不過個人感覺,穩健推地還是有的,在2019年9月底土地招商大會上我們已經看到,江陰城區其實還是有不少儲備地塊的,為了保持可持續發展和細水長流。

    小編個人感覺2020年江陰城區推地會控制一下節奏,以穩為主,而江陰的鄉鎮或許會適當提速,這一點從12月江陰鄉鎮集中推地多少已經看出來了,當然鄉鎮行情和城區還略有不同,這里暫不細說了,感興趣的朋友歡迎在文章下方留言,小編下次文章為大家細說~

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