你聽說過房產對調嗎?房產對調的話稅費怎么算?能省錢么?

2019-10-15 15:55 瀏覽人數: 大字體小字體

什么是房產對調?為什么要房產對調對調有什么好處?

510房產網  [本文出自:510編輯部]

    最近,510小編有個小伙伴提了一個購房問題,關于“房產對調”。

    關于這個房產對調,想必很多人都比較陌生,甚至聞所未聞。什么是房產對調?為什么要房產對調對調有什么好處?

一個大膽的想法

 

    這個就要從510小編這位小伙伴“大膽的想法”說起,他名下有一套文定的房子,評估價大概在100萬左右,他父母有一套虹橋四村的房子,評估價大概在150萬左右。

    然后呢,他小孩到了上學的年齡,就想上父母虹橋的學區。一般正常操作呢,會把父母的房子過戶給這位小伙伴。

    好,到目前為止一切正常。接下來,小伙伴“大膽的想法”來了,他想和父母房產對調,自己名下只想要虹橋拿套房子,他考慮到如果都過戶到他名下,一方面二套房契稅可能變多;另一方面,名下如果兩套房,下次想買第三套貸款就難辦了。

    所以他就提出,能不能自己的房子和父母的房子對調,自己名下只要那套虹橋四村的學區房,把文定過戶給父母,只要能讓小孩上個學就行。

    經咨詢相關部門確認,房產對調是可行的!

房產對調是否多此一舉?

    有人要問了?那這樣做有必要嗎?稅費會不會要交得更多?

    事實還真和我們想的不一樣,房產對調的契稅計算方式和普通交易有所不同,房產對調的契稅只要交一次,是按兩套房評估價差額的3%計算,是不是很神奇~

    關鍵詞:“差額”、“稅率3%”。

    大家聽得可能有點暈,510小編就以這位小伙伴為例:

    現在,小伙伴名下文定有一套100萬(評估價)的房子,小伙伴父母名下虹橋四村有一套150萬(評估價)的房子,然后小伙伴和他父母的房產對調,他們的稅費是怎么算?

    1、個人所得稅、增值稅各自按各自的情況出;

    2、契稅只要交一次,按兩套房評估價差額的3%計算:(150萬-100萬)*3%=1.5萬;

    3、小伙伴和他父母是直系親屬,還可以打8折。

    房產對調的話,個稅和增值稅是和正常買賣一樣的,但契稅只要交一次,也就是說我這位小伙伴的契稅只要交兩套房差額的3%只要1.5萬就可以。

    但如果他要分開買賣過戶,則要交兩次契稅,至少也要150*1%+100*1%=2.5萬的契稅,甚至可能還要更多;而如果只把父母那套買賣過戶給自己,二套房90㎡以下是1.5萬(150萬*1%)的契稅,如果是90㎡以上二套房是要3萬(150萬*2%)的契稅,這樣看來出于小孩上學的目的,似乎這個房產對調契稅交得能更少~

    (注意:這里要提到的房產對調陌生人也是可行的,只不過直系親屬房屋相互對調稅費還能打8折。)

    是不是感覺很神奇,居然還有這種方式~

一切并沒有那么簡單

    但是,510小編這里要給大家提一個醒,并不是所有情況,房產對調,稅費都是合算的。

    就打個最簡單的比方,一套80㎡房子100萬(評估價),另一套180㎡房子300萬(評估價),假設都是名下唯一住房,按正常先后買賣對調,契稅可能是100萬*1%+300萬*1.5%=5.5萬,如果按相互對調的話(300萬-100萬)*3%=6萬,可能出現反而還高的情況。

    因為兩人房產對調時,契稅稅率是3%,這個稅率是比較高的,盡管按差額計算,但如果兩套房之間評估價差額比較大,反而契稅會多交納。這里面的情況比較復雜,實際情況需要實際對待。

    江陰現在陌生雙方房屋相互置換的情況相當少,但直系親屬間房屋相互置換的案例已經有了,主要是父子兩人為孫子上學,將父親的學區房和兒子的普通住宅進行對調。所以這種房產對調的方式也可以算是過戶交易過程中的一種選擇,至于是否合算需要大家各自從實景情況多方考慮。  

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